Kjøpe bolig i Frankrike? Dette bør du gjøre deg kjent med

Det er lett å bli revet med når den riktige villaen i Provence eller leiligheten ved Middelhavet dukker opp. Men når du har funnet boligen du vil ha, begynner en kjøpsprosess som på flere områder er annerledes enn den norske.

Hva betyr et bud? Hvilke dokumenter bør du lese før du signerer? Hva gjør notaren? Og hvor mye må du regne med i kostnader utover kjøpesummen?

Dette er spørsmål vi møter ofte.

Norsk Megling International har arbeidet med eiendom i utlandet siden 1984 og har bistått tusenvis av nordmenn i kjøpsprosessen. Vi undersøker markedet, organiserer visninger, bistår med prisforhandling og følger kjøpsprosessen sammen med lokale meglere, notarer, advokater og andre fagpersoner.

Her går vi gjennom det viktigste du bør vite før du kjøper bolig i Frankrike.

Start med hverdagen, ikke bare utsikten

Et godt boligkjøp begynner før første visning.

Frankrike har et stort og variert eiendomsmarked. Forskjellen mellom en leilighet ved sjøen og en villa eller landeiendom lenger inn i Provence handler om langt mer enn pris og antall kvadratmeter.

Tenk gjennom hvordan boligen faktisk skal brukes. Skal du være der noen få ferieuker i året eller ha lengre opphold? Vil du kunne gå til restauranter og butikker, eller er privatliv og stor tomt viktigere? Skal boligen leies ut når du ikke bruker den selv?

Før søket starter bør du avklare:

• ønsket område og maksimal reisevei
• totalbudsjett, inkludert kjøpskostnader
• finansiering og tilgjengelig egenkapital
• ønsket boligtype og antall soverom
• når du ønsker å kjøpe
• om boligen skal brukes privat, leies ut eller begge deler

En tydelig preferanseliste gjør det enklere å finne frem til boliger som faktisk passer. Dersom ønskene endrer seg før visningene, bør megleren få beskjed så tidlig som mulig.

Se gjerne hele vårt utvalg av eiendommer i Frankrike. I Provence-Alpes-Côte d’Azur finner du blant annet leiligheter langs Rivieraen, villaer, landsbyhus og større eiendommer i innlandet.

En leilighet i Nice eller Cannes gir en annen hverdag enn en villa i Valbonne eller Lorgues. Spørsmålet er hva som passer deg.

Et stort og dagsaktuelt utvalg

Det franske eiendomsmarkedet fungerer annerledes enn det norske. Lokale meglere har ofte ikke eksklusivitet på salgsoppdraget, og den samme eiendommen kan derfor være representert av flere aktører. Én lokal megler viser dermed ikke nødvendigvis hele det relevante markedet.

Norsk Megling International arbeider som søke- og kjøpsmegler. Sammen med våre lokale samarbeidspartnere går vi gjennom markedet ut fra kundens ønskede område, budsjett, boligtype og øvrige preferanser.

Før visning inngås normalt et søkeoppdrag. Det dokumenterer vårt mandat overfor de lokale meglerne og gjør det mulig å starte et målrettet søk. Søkeoppdraget inngås normalt på «no cure – no pay»-vilkår og kan tilbakekalles dersom kunden ikke ønsker å gjennomføre visningene sammen med oss.

Avhengig av markedet, tilgjengeligheten og avstandene kan forarbeidet omfatte 20–30 aktuelle eiendommer. Deretter setter vi sammen et konsentrert visningsprogram med de alternativene vi mener passer best. Når tidsplanen tillater det, kan dette være rundt 10–12 eiendommer.

Målet er ikke å vise flest mulig boliger, men å gi kunden et stort, variert og dagsaktuelt utvalg på kort tid. Finner vi ikke den rette eiendommen på første visningstur, fortsetter vi søket og planlegger nye visninger.

Forbered visningene godt

En visningstur til Frankrike bør ikke behandles som en vanlig ferietur. Det kan være intensive dager med flere eiendommer og områder som skal vurderes på kort tid.

Utenlandske meglere og utbyggere har ofte enklere presentasjoner og salgsoppgaver enn det norske kjøpere er vant til. I Norge får kjøperen gjerne en omfattende salgsoppgave med tilhørende dokumenter. I Frankrike kan informasjonen før visning være mer begrenset og i større grad bestå av nøkkel opplysninger.

Skriv derfor ned spørsmål om forhold du ønsker nærmere forklart. Norsk Megling International bistår med å innhente informasjon og avklare spørsmål sammen med de lokale meglerne og de øvrige fagpersonene i kjøpsprosessen.

Vi organiserer separate visninger og bruker også tid på å vise områdene rundt eiendommene. Avstand til flyplass, butikker, restauranter, tog, buss og andre servicetilbud kan ha stor betydning for hvordan boligen fungerer i praksis.

På selve visningen bør du blant annet undersøke:

• solforhold, innsyn, støy og trafikk
• adkomst, parkering og avstand til sentrum
• bygningens bygningsmessige og tekniske standard
• tak, fukt, drenering og tekniske installasjoner
• planlagte eller gjennomførte tilbygg
• løpende vedlikeholdsbehov

For en villa bør du også undersøke basseng, hage, vanningsanlegg, avløp eller septiktank og eventuelle anneks. For en leilighet må du løfte blikket fra selve boligen og se på bygningen, heisen, fellesområdene og sameiets generelle tilstand.

Et bud er ikke bare en interessemarkering

Når den riktige boligen dukker opp, er det fort gjort å ville handle raskt. Det er samtidig her du bør være nøye.

Et skriftlig kjøpstilbud bør behandles som et reelt tilbud. Pris, gyldighet, finansiering og eventuelle nødvendige forbehold bør være gjennomtenkt før tilbudet sendes.

Når kjøper og selger er enige, inngås det vanligvis en foreløpig kjøpsavtalen. Du vil ofte møte betegnelsene compromis de vente eller promesse de vente. Avtalen regulerer blant annet kjøpesummen, frister, finansiering og vilkår som må være oppfylt før handelen kan sluttføres.

Som ikke-profesjonell kjøper av en bolig har du normalt en lovbestemt angrefrist på ti kalenderdager etter at avtalen er formelt meddelt eller overlevert til deg.

Er kjøpet avhengig av lån, må finansierings betingelsene være riktig beskrevet i avtalen. Kjøperen må også følge vilkårene og fristene som er satt for å søke finansiering.

Norsk Megling International bistår med å vurdere prisnivået og forhandle eller prute pris på vegne av kjøperen.

Les dokumentene like nøye som du ser på boligen

En vakker utsikt sier lite om det elektriske anlegget, tidligere bygningsarbeider eller hva sameiet har vedtatt å bruke penger på.

Ved salg av fransk bolig skal selger, avhengig av eiendommen, legge frem en teknisk dokumentpakke kalt dossier de diagnostic technique, forkortet DDT. Den skal følge den foreløpige kjøpsavtalen eller det endelige skjøtet.

Pakken kan blant annet omfatte energimerking og undersøkelser knyttet til bly, asbest, elektrisk anlegg, gassanlegg, termitter og natur- og miljørisiko. Hvilke dokumenter som kreves, avhenger av boligens alder, beliggenhet og installasjoner.

Ved kjøp av leilighet bør du blant annet lese:

• sameie reglementet
• protokoller fra de siste generalforsamlingene
• opplysninger om felleskostnader og sameiets økonomi
• vedtatte eller foreslåtte arbeider
• teknisk informasjon om bygningen
• regler som kan påvirke utleie

Ved salg av bolig i sameie skal kjøperen få omfattende økonomisk og teknisk informasjon. Dokumentene kan avdekke fremtidige kostnader som ikke er synlige på visningen.

Ved tegn på fukt, setninger, problemer med tak eller større rehabiliteringsbehov kan det også være fornuftig å få en egen bygningskyndig vurdering.

Notaren gjennomfører den formelle handelen

Den franske notaire har en sentral rolle i eiendomshandelen. Notaren kontrollerer dokumentasjonen, utarbeider eller kontrollerer det endelige skjøtet, håndterer det formelle oppgjøret og registrerer eierskiftet.

Kjøperen kan velge egen notar. Dersom kjøper og selger benytter hver sin notar, deles notarenes honorar mellom dem. Kjøperen betaler derfor ikke dobbelt honorar.

I Norsk Megling Internationals opplegg skal innbetalinger skje til klientkonto hos engasjerte oppgjørs- eller Kjøpsavtalen, advokat eller notar. Kontrakter og dokumenter gjennomgås før kjøperen skriver under.

Det viktigste er at du forstår hva du signerer, hvilke forpliktelser avtalen innebærer og hvilke beløp som skal betales.

Kjøpesummen er ikke hele budsjettet

Ved kjøp kommer franske anskaffelseskostnader i tillegg til kjøpesummen. De omtales ofte som «notar kostnader», men består i stor grad av skatter og avgifter som notaren krever inn.

For en eksisterende bolig ligger de samlede anskaffelseskostnadene normalt rundt 7–8 prosent av kjøpesummen. For kvalifiserende kjøp av ny bolig ligger de ofte rundt 5 prosent. Det konkrete beløpet avhenger av eiendommen og handelen, og du bør be om en spesifisert beregning før du forplikter deg.

Som eier må du også budsjettere med:

• taxe foncière
• eventuell taxe d’habitation på sekundærbolig
• forsikring, strøm og vann
• felleskostnader
• løpende vedlikehold
• tilsyn, hage- og bassengservice

Taxe foncière betales normalt av den som eier eiendommen 1. januar. En møblert sekundær bolig kan også omfattes av taxe d’habitation, og enkelte kommuner kan ha høyere satser.

For eiere med større eiendomsverdier kan fransk eiendomsformuesskatt, IFI, bli aktuell. For ikke-residente gjelder dette som utgangspunkt når netto skattepliktig fransk eiendoms formue overstiger 1,3 millioner euro, med forbehold om blant annet skatteavtale og eierstruktur.

Er du skattemessig bosatt i Norge, skal utenlandsk eiendom og relevante inntekter oppgis i den norske skattemeldingen. Skatteavtalen mellom Norge og Frankrike kan påvirke den endelige behandlingen.

Undersøk utleie og drift før du kjøper

Utleie kan bidra til å dekke deler av de løpende kostnadene. Men ikke baser kjøpet på en forventet leieinntekt før reglene og driftskostnadene er undersøkt.

Korttids utleie av en fransk sekundær bolig skal registreres hos skattemyndighetene og kan kreve melding eller registrering i kommunen. I enkelte kommuner kan det også kreves tillatelse til endret bruk.

For leiligheter kommer sameie reglementet i tillegg. Sameie regler kan begrense eller forby møblert turist utleie.

Regn også på rengjøring, nøkkelhåndtering, provisjoner, lokalt tilsyn, reparasjoner, hage og basseng.

Frankrike tilbyr dessuten langt mer enn tradisjonelle ferieboliger. NMI har også et utvalg av slott, vingårder og historiske eiendommer. Skal en slik eiendom brukes til bed & breakfast, kurs, konferanser, bryllup eller andre arrangementer, må vedlikehold, bemanning, forsikring, tillatelser og drift inngå i regnestykket fra starten.

Hvorfor bruke Norsk Megling International?

Mange boligkjøpere vurderer flere aktører samtidig. Sammenlign derfor ikke bare antall eiendommer som vises på nettsiden. Undersøk også hvem som faktisk søker i markedet, organiserer visningene, bistår i forhandlingen og følger dokumentene og oppgjøret frem mot overtakelsen.

Norsk Megling International har arbeidet med kjøp og salg av eiendom i utlandet siden 1984. Vi bistår blant annet med å:

• finne et stort, variert og dagsaktuelt utvalg
• organisere separate visninger
• gi informasjon om områdene og lokale servicetilbud
• forklare forskjellene mellom norsk og fransk kjøpsprosess
• forhandle og om mulig prute pris
• følge dokumenter og oppgjør sammen med notarer og advokater
• kvalitetssikre prosessen frem mot overtakelsen

Vi har bistått tusenvis av nordmenn gjennom kjøpsprosessen. Erfaring, seriøsitet, kunnskap og referanser står sentralt i måten vi arbeider på.

Se gjerne hva tidligere kjøpere forteller under våre referanser.

Vurderer du å kjøpe bolig i Frankrike?

Fortell oss hvilket område du vurderer, budsjettet ditt, hvordan kjøpet skal finansieres, hvilken boligtype du ønsker, hvordan boligen skal brukes og når du ser for deg å kjøpe.

Da kan vi begynne å undersøke markedet og finne frem til aktuelle eiendommer.

Se eiendommer i Frankrike eller kontakt Norsk Megling International.

Opplysningene i artikkelen er generelle. Juridiske, skattemessige og finansielle forhold må vurderes ut fra den enkelte eiendommen og kjøperens situasjon.